无法办理贷款，可要求退还购房定金

〖事实和理由〗

2017年8月19日，佛山XXX房地产公司与杨XXX签订认购书及补充协议，约定杨XXX认购佛山XXX房地产公司开发的佛山市禅城区XXXXX号商品房，认购价格为2452748元；杨XXX应于2017年8月26日前与佛山XXX房地产公司签订《商品房买卖合同》；付款方式为商业银行按揭付款，其中定金￥50000元应在签订认购书时付清，首付款692748元杨XXX须于2017年8月26日前付清，余款(70％)171万元须于签署《商品房买卖合同》的同时向佛山XXX房地产公司指定银行提交资料，办理银行按揭手续。双方还约定，杨XXX选择银行按揭付款的，申请银行按揭的年限、金额以银行最终批复为准，如因银行批准的贷款金额低于杨XXX申请的贷款金额，或非可归咎于佛山XXX房地产公司之原因使杨XXX的贷款申请未获银行批准或银行批准的贷款条件未达到杨XXX要求致使杨XXX拒绝在该银行办理贷款的，则杨XXX在接到佛山XXX房地产公司发出的《补缴房款通知书》之日起七日内，将差额部分的房款一次性支付给佛山XXX房地产公司，或采取佛山XXX房地产公司同意的付款方式付款。

当日，杨XXX签署《装修申请书》，其中载明，杨XXX委托佛山XXX房地产公司对涉案房屋进行装修，装修价款606510元；杨XXX承诺在签订《商品房买卖合同》之前签订《装修合同》，并在《装修合同》签订当日按照装修合同约定付款方式支付全部装修款或不低于装修总价款30%的装修款首付并办理银行装修贷款。

上述协议签订当天，杨XXX依约支付定金5万元。

协议签订后，杨XXX提交了申请贷款所需的资料。2017年8月23日,佛山XXX房地产公司通知杨XXX经过银行审核，由于杨XXX存在两次房贷记录，故需要支付6成首付1839258元。2017年8月24日，佛山XXX房地产公司再次通知杨XXX需要支付6成房屋价款1472748元、装修款606510元，合计2079258元。

2017年11月3日，佛山XXX房地产公司委托律师事务所向杨XXX发出《律师函》，称按揭银行在审核杨XXX贷款时发现杨XXX名下已有贷款，按照银行贷款政策，杨XXX首付款变更为60%，但杨XXX经佛山XXX房地产公司通知后不同意按60%支付首付款并拒绝签订《商品房买卖合同》为由，通知杨XXX解除认购书及补充协议并退还已经收取的定金50000元。

佛山XXX房地产公司陈述：签订认购书时，佛山XXX房地产公司及其家庭成员名下没有房产，有两次住房贷款记录，但已经还清。

〖判决〗

一、确认佛山XXX房地产公司与杨XXX于2017年8月19日签订的《商品房认购书》及《〈商品房认购书〉补充协议》解除；

二、佛山XXX房地产公司于本判决发生法律效力之日起三日内向杨XXX返还定金50000元。

〖分析〗

综合本案案情，涉案认购书及补充协议解除的根本原因在于其中约定的“首付30%，剩余70%银行按揭付款”的付款方式无法履行，而该无法履行的原因不能归责于佛山XXX房地产公司，理由是：第一，2011年1月26日《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)第四条规定：“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%……”，2010年5月26日《住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》(建房[2010]83号)第三条规定：“有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：……(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；……”，该两份文件至今未废止，杨XXX有过两次住房贷款记录，结合目前国家的房地产调控政策，佛山XXX房地产公司关于杨XXX须支付6成首付款才能办理住房贷款的主张具有高度的盖然性，本院予以认定。第二，即使如佛山XXX房地产公司所述，佛山XXX房地产公司起初承诺仅需3成首付，但由于佛山XXX房地产公司并非贷款人，其承诺对贷款人亦不具拘束力。依照补充协议约定，最终贷款金额仍应以贷款银行的批复为准，由于银行原因未批准杨XXX的贷款条件，导致未能签订贷款合同，进而导致原、杨XXX双方未能按照约定签订房屋买卖合同，该原因不能归责于原、杨XXX双方。第三，杨XXX主张佛山XXX房地产公司虚假承诺意图骗取杨XXX定金，但据查明事实，佛山XXX房地产公司在律师函及庭审中多次表示同意退还定金，故杨XXX的该主张不能成立。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”涉案认购书及补充协议由于不可归责于当事人的原因解除，佛山XXX房地产公司应当将所收取的定金50000元返还杨XXX。